O laudo de vistoria de entrega da obra, serviço contratado pela construtora, é instrumento para identificação de não conformidade de materiais e sistemas, bem como de patologias. É também essencial para a entrega do empreendimento e instauração do condomínio.
“Quando a execução vai chegando ao final, a construtora precisa se assegurar de que tanto as unidades quanto as áreas comuns estão em condições de serem recebidas adequadamente pelos usuários”, comenta o engenheiro Eduardo Rottmann, diretor da Contacto Consultores e presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP). Ele lembra que, hoje, isto se agrava pelo recurso do distrato, muitas vezes utilizado pelos compradores que procuram defeitos no imóvel para justificar o rompimento do contrato.
A vistoria é feita em dois momentos e com objetivos distintos. A primeira ainda na fase final de obras – cerca de 90 dias antes da conclusão – quando vários sistemas estão sendo finalizados. “É feita uma auditoria em todo o edifício e, se constatados problemas, a construtora terá tempo hábil para saná-los”, conta. Já o laudo de vistoria de entrega demonstra que o empreendimento está sendo entregue de acordo com as boas práticas e as normas técnicas aplicáveis. “Esse trabalho é visual, não propomos ensaios de materiais ou sistemas”, relata.
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COMPRAS ADEQUADAS PODEM EVITAR PROBLEMAS
“Quando a execução vai chegando ao final, a construtora precisa se assegurar de que tanto as unidades quanto as áreas comuns estão em condições de serem recebidas adequadamente pelos usuários”, afirma Rottmann.
Segundo o especialista, especificar, adquirir e instalar de acordo com as normas é atribuição das áreas de engenharia e de compras e suprimentos da construtora. É o caso do revestimento cerâmico que, por exemplo, deve estar adequado à expansão por umidade. “Não fazemos a verificação desse aspecto em detalhes, pois partimos do princípio de que o material tenha sido recebido corretamente pela obra. Porém, se algum problema se manifestar na fase de instalação, nós apontamos imediatamente e pedimos a correção”, acrescenta.
Entre as normas técnicas observadas pela vistoria está a ABNT NBR 15575 – Desempenho Habitacional, que aumentou o rigor em relação à qualidade das construções, e que promete ainda ter muitos problemas apontados em vistorias.
DICAS PARA EVITAR PATOLOGIAS E INSTALAÇÕES MAL FEITAS
1 – Escolha empreiteiros capacitados
A área de compras deve conhecer a fundo as empresas contratadas para a instalação, desde um sistema hidráulico até as esquadrias. O produto em si pode ter ótima qualidade, mas, se for colocado por mão de obra com baixa qualificação, trará problemas. Além de conhecer a empresa e as obras que já executou, o comprador deve verificar sua capacitação técnica, inclusive para o cumprimento das normas de segurança, aspecto de exigência mais rígida atualmente. A supervisão técnica nesse tipo de contratação é indispensável e pode evitar que problemas graves, como o colapso de estruturas de concreto, aconteçam.
2 – Contrate apenas empreiteiros no ‘azul’
O setor de compras deve checar como está organizada a empresa do fornecedor de serviços, observando se tem uma estrutura administrativa condizente com a obra para a qual será contratada. A providência é tão importante quanto estudar a saúde financeira do instalador. Mesmo que se trate de fornecedor parceiro, pode ter mudado o seu status de cadastro limpo para negativo, incorrendo em passivos trabalhistas e contratação de mão de obra não qualificada. Cuidados como este podem evitar que a obra apresente problemas de estanqueidade, por exemplo, e a construtora tenha gastos extras com impermeabilização.
3 – Compre apenas materiais qualificados
A boa compra começa pela observância da conformidade com as normas técnicas. Porém, surgem problemas pontuais que pegam o setor no contrapé, como foi identificado há alguns meses com vários fornecedores de revestimento cerâmico – objeto de estudo das principais associações setoriais da construção civil. Imprevistos como esse indicam a importância de o setor de compras e suprimentos manter constante contato com a área técnica da obra e, ainda, acompanhar os debates em curso, divulgados pela imprensa especializada.
4 – Sempre que necessário, solicite ensaios que comprovem a qualidade dos materiais
Há situações que remetem à necessidade de ensaios do produto. Esse tipo de verificação é feita com frequência com o concreto, mas pode se estender para argamassas e guarda-corpos. Essa é uma decisão tomada em conjunto com a área de engenharia, quando o fornecedor não apresenta laudo prévio ou certificações como as dos Programas Setoriais da Qualidade (PSQs). Ainda mais seguro é adquirir materiais qualificados constantes da cesta básica do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade no Habitat (PBQP-H).
5 – Tenha cuidado extra com materiais personalizados
Em empreendimentos de alto padrão, é comum que materiais e sistemas sejam fornecidos sob projeto. Qualquer erro nessa etapa – de dimensionamento, materiais e interfaces com os demais sistemas – vai impactar a obra, causando atrasos, retrabalho e prejuízo. Em geral, trata-se de algo que a área de gestão de projetos não percebeu, e a engenharia terá de lidar com o impacto já no canteiro. Os profissionais de compras e suprimentos, que fazem as aquisições baseadas nas especificações do projeto, pouco têm a fazer, mas, na dúvida, devem questionar a equipe de projetos e de engenharia.
Redação AECweb / Construmarket
Colaboração técnica
Eduardo Rottmann – Engenheiro Civil, M.Sc., Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, CEAG/FGV. Sócio da Contacto Consultores Associados, é consultor junto a organismos multilaterais e órgãos públicos; perito judicial; árbitro; avaliador e professor de cursos de pós-graduação. É presidente do IBAPE-SP para o biênio 2016/2017.
