Redação AECweb / Construmarket
A compra técnica, ou, compra de sistemas, como prefere Luiz Henrique Ceotto, diretor de Design e Construção da Tishman Speyer, diz respeito aos itens vitais para o edifício. “Claro que a estrutura também é vital, mas sofre menos no dia a dia do que o elevador, o ar condicionado, as fachadas, o sistema hidráulico e de reúso, ou os sistemas de condução elétrica e transformação, incluindo os geradores”, diz o engenheiro. De acordo com Ceotto, projetar um triplo A, atualmente, é muito mais complexo do que há 20 anos. “Exige muito da engenharia de projeto”, explica.
De acordo com Ceotto, a compra dos sistemas deve ser feita por, pelo menos, três áreas da construtora: a de projeto, a de obras e a de compras. E, cada um desses setores deve contar, eventualmente, com a ajuda de terceiros quando o escopo e a especificação dos sistemas são a base de tudo. Ou seja, a compra de elevadores ou sistemas prediais requer apoio de um projetista ou consultor. “No Brasil, a maioria das compras feitas pelas empresas é de commodities, que exigem conhecimento. Já nas compras técnicas é preciso ter claro como o sistema será recebido na obra, como será montado, e de que forma deve ser feita a manutenção. Se a empresa tiver administração predial os profissionais dessa área também participam, assim como o jurídico. A participação do profissional de facility é importante, até porque todos os contratos de manutenção são feitos na fase de aquisição do sistema”, observa.
Quando o setor de compras abre uma concorrência, tem em mãos uma especificação geral. Normalmente, ainda não conhecem as marcas que vão participar, nem qual será adquirida. “A partir daí o projetista tem que avaliar se a compra está correta, se o equipamento cumpre o que foi programado, se cabe no local previsto, como serão feitos os ensaios de desempenho do equipamento, e se vai precisar da orientação de um projetista de acústica, por exemplo, para validar a compra”, esclarece o diretor. No caso de sistema importado é fundamental que tenha representante no Brasil que assegure assistência técnica e manutenção. “Se não tiver, não compre”, orienta.
RESPONSABILIDADE
A responsabilidade pela obra não é somente do gerente da construtora que está atuando no projeto. Todos são responsáveis. “Para ser mais preciso, é uma equipe que entrega a obra, porque o comissionamento do sistema é uma responsabilidade conjunta que envolve a obra, o projetista e o agente comissionador. Essa equipe é responsável pela realização de todos os testes do sistema, inclusive os conjuntos”, diz.
Na compra técnica, o preço e o risco do sistema são muito importantes. “Não é só o risco operacional, mas também o custo operacional. A sensibilidade para interpretar essa relação vai depender muito da empresa. Na Tishman, como administramos nossos prédios, analisamos o custo-benefício tanto sob o aspecto do custo inicial como dos serviços de manutenção e de energia de cada sistema”, conta.
Muitas vezes, o mercado encara a sofisticação de um prédio como sendo a do acabamento ou de uma fachada bonita. Ceotto considera evidente que, num prédio comercial triplo A, a estética é importante. Essencial, porém, é fornecer ao cliente de um edifício triple A – em geral do porte de um banco ou uma petrolífera, que funcionam 24 horas por dia –, uma operação econômica e independente de falhas da própria cidade. Isto exige um projeto com acessibilidade garantida para a substituição de equipamentos; que o sistema elétrico tenha redundância; e, se por acaso ocorrer um problema, que seja possível reinterligar os sistemas, de forma que o prédio continue operando sem transtorno aos usuários. “Quando se compra um sistema o risco deve ser visto sob o aspecto da manutenção e da assistência técnica”, ressalta.
COMPRAS NO BRASIL
O diretor constata que muitas empresas do mercado da construção civil no Brasil fazem compras técnicas muito boas, bem elaboradas e analisadas. Mas a grande maioria está muito aquém do que se faz em outros países e, até mesmo, de outros setores da economia brasileira. Os prejuízos aos ocupantes dos edifícios são sérios, segundo Ceotto, que exemplifica: “A compra de um transformador é muito mais do que a compra de um produto. Trata-se de um sistema que abrange o projeto bem detalhado, todo o barramento, a interligação e o sistema de proteção”.
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Os sistemas de proteção devem receber atenção especial diante da má qualidade da energia elétrica fornecida atualmente. “Está muito ruim e o risco de queima do transformador é elevado. Numa unidade de grande porte, os transformadores são enormes e, para substituí-los, demora de dois a três meses. Se o prédio não foi bem pensado para esse tipo de problema, ele para de funcionar por até 90 dias”, adverte, dizendo que vários casos já ocorreram, inclusive em São Paulo.
A manobra só é possível quando o projeto prevê ótima acessibilidade para manutenção e troca de equipamentos, que são alocados, em geral, na garagem ou na cobertura dos edifícios. São peças gigantes, de cerca de 4 m altura x 5 m largura. “Não se pode destruir uma laje ou parte do prédio para fazer a troca. É preciso planejar a acessibilidade. E essa é a complexidade que a maioria dos prédios não contemplou em seu planejamento”, diz.
A garantia deve ser provida pelos sistemistas, pois o sistema agrega produtos de outros fabricantes. É o caso do sistema de ar condicionado que abrange chiller, motobomba e tubulações. “A construtora remete o problema para o sistemista que deverá resolvê-lo. O mesmo ocorre com as fachadas e outros sistemas”, comenta.
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Luiz Henrique Ceotto – Graduado em Engenharia Civil pela Universidade de Brasília (UnB). Mestrado em Engenharia de Estruturas pela Escola de Engenharia de São Carlos da Universidade de São Paulo (USP). Diretor de Design e Construction da Tishman Speyer Properties. Membro do Comitê de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusCon-SP). Professor convidado do curso de Mestrado Profissional em Engenharia de Edificações da Escola Politécnica da USP.