Há algum tempo, os profissionais de facilities participam da definição dos materiais e sistemas que entrarão na obra, colaborando com sua expertise da operação do edifício.
“A compra é consequência da especificação e, portanto, é nessas duas etapas que deve ocorrer a aliança entre os facilities e as equipes de projeto”, diz Álvaro Aguiar, diretor de Marketing da Abrafac – Associação Brasileira de Facilities.
Segundo ele, é natural que o profissional vinculado à empresa que está projetando e construindo prédio próprio participe ativamente da fase de especificação e de compras.
Já o gestor de operações de empreendimento ocupado por terceiro deve se envolver quando são projetadas adaptações do imóvel à empresa.
De maneira geral, na medida em que os sistemas prediais forem mais eficientes, o empreendimento se tornará mais atrativo. ” Álvaro Aguiar
“Observamos que, no Brasil, já se caminha com vistas ao uso do edifício, porém, há um longo percurso pela frente”, identifica Aguiar, referindo-se ao fato de que o setor de engenharia do incorporador cuida da elaboração do projeto, olhando para a operação e visando a maior rentabilidade possível.
Como o proprietário é quem cuidará das áreas comuns do edifício, sem intimidade com o uso dos espaços privados, em geral, se mostra capacitado a pensar na macro-operação.
“Um exemplo é a escolha dos elevadores de alto desempenho, que vai valorizar o negócio imobiliário do incorporador”, diz o diretor, que questiona:
“Mas, será que sua engenharia tem ‘olho’ para os tipos de uso dos interiores desse prédio, como shafts para distribuição de cabeamento, essenciais para empresas de tecnologia e de comunicação? Ou, de maneira mais universal, para que sirva a qualquer usuário? Eu diria que sim, mas não o suficiente para contratos com mercados mais maduros”.
O gestor precisa compreender que determinada política de manutenção pode ser economicamente interessante, mas trará problemas futuros. Isso vale para o proprietário do prédio, porque o mau gestor de um espaço locado pode contribuir para encurtar a vida útil de sistemas prediais, fazendo com que a propriedade perca valor. ” Álvaro Aguiar
Profissionais de facilities e mais qualidade
Para Álvaro Aguiar, os projetos e especificação de alguns sistemas básicos ganham qualidade com a participação do profissional de facilities. É o caso dos sistemas que colaboram com a eficiência energética do edifício, como ar condicionado, elevadores, fachadas e iluminação.
Essas providências, que começam pelos projetos e se definem na fase de compras, vão resultar em menor valor de condomínio e longa vida útil de operação do prédio.
“Vão, ainda, beneficiar o menor consumo de cada unidade. De maneira geral, na medida em que os sistemas prediais forem mais eficientes, o empreendimento se tornará mais atrativo”, diz, ressaltando que a compra do sistema de ar condicionado deve prever, também, o zoneamento adequado à setorização, permitindo boa distribuição do ar e flexibilidade de layout – tudo atrelado à automação.
Mais flexibilidade, menos custos
Diante do horizonte de cerca de 50 anos de vida útil do edifício e do fato de que o custo de construção é de, no máximo, 20% do valor total de operação, o ideal é que o proprietário conte com o conhecimento de especialistas e do profissional de facilities. ” Álvaro Aguiar
A visão do profissional de facilities está diretamente relacionada com o período pós-entrega, que envolve flexibilidade sem muito gasto de tempo e dinheiro dos ocupantes.
É ele também quem vai gerenciar sistemas dos mais simples aos complexos, como o tratamento de águas cinzas para reuso.
“Será um gestor de especialistas, mas discordo de que atue como puro administrador. Porque o conhecimento técnico desse profissional, mesmo gerindo especialistas, é fundamental para saber avaliar e eventualmente corrigir rumos de intervenções incorretas ou danosas, no médio e longo prazo. O gestor precisa compreender que determinada política de manutenção pode ser economicamente interessante, mas trará problemas futuros. Isso vale para o proprietário do prédio, porque o mau gestor de um espaço locado pode contribuir para encurtar a vida útil de sistemas prediais, fazendo com que a propriedade perca valor”, avalia Aguiar.
No momento da especificação e compra de sistemas, pode ocorrer que o incorporador, mirando o custo inicial e a rentabilidade, venha a optar por sistemas mais baratos. Porém, com essa postura não está considerando o quanto a renda futura poderá ficar comprometida.
“Diante do horizonte de cerca de 50 anos de vida útil do edifício e do fato de que o custo de construção é de, no máximo, 20% do valor total de operação, o ideal é que o proprietário conte com o conhecimento de especialistas e do profissional de facilities”, recomenda.
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Na opinião do diretor da Abrafac, os profissionais de facilities estão preparados para participar dessas etapas, apesar de existirem no mercado brasileiro aqueles que não têm vivência em projetos de construção. “A experiência desses profissionais deve ser considerada, porque têm a visão da operação do edifício”, conclui.
O diretor conta sua experiência, ao longo de 23 anos, como responsável por obras e pela área de corporate real estate da Rede Globo, envolvendo transação imobiliária; projeto para a condução de obras; e operação predial, – facilities management. “Como meu papel lá incluía as três funções, foi natural que participasse do projeto, especificação e compras com ‘olho’ no uso da construção, em três etapas, da sede da empresa em São Paulo, com a primeira inauguração em 1999. Nossa equipe era especialista no tipo de empreendimento e seu uso, e teve liberdade junto ao construtor para modelar o projeto. O reconhecimento de nossa participação era total, mas a naturalidade em lidar com a situação por parte da construtora não, afinal não era algo corriqueiro”, diz, acrescentando que, hoje, essa relação é mais usual.
Redação AECweb / Construmarket
Colaborou para esta matéria
Álvaro Augusto Cerqueira de Aguiar – Graduado em Engenharia Civil pela Universidade Mackenzie, tem MBA Executivo na São Paulo Business School, além de mestrado em Arquitetura e pós-graduações em Gestão Empresarial e Corporate Real Estate. Profissional com mais de 25 anos de experiência em gestão de projetos/obras, bem como gestão de propriedades.
Assumiu funções executivas na TV Globo e empresas do segmento de construção civil. Sócio fundador e diretor de Marketing da Abrafac, Diretor de Estratégia Comercial da CoreNet/Brasil, membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e da Associação Águas Claras do Rio Pinheiros.